У детей всегда есть право проживания по месту жительства родителей, но иногда они имеют еще право собственности. При продаже недвижимости у таких сделок есть свои особенности.
Рассказываем, что нужно учесть при продаже квартиры, если один из собственников — несовершеннолетний.
Когда ребенок может стать собственником квартиры
Есть три основных случая, при которых ребенок может получить право собственности на жилье:Сделка с материнским капиталом. Если родители обратились за такой мерой господдержки, то после покупке жилья они должны выделить ребенку долю в праве собственности. Такое правило следует из ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ.
Регистрация права собственности на квартиру. Например, если родители приобрели жилье и оформили его на ребенка, недвижимость перешла ему по наследству или договору дарения.
Приватизация жилья. Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1, в договор нужно обязательно включить детей, которые проживают совместно с родителями или имеют право пользоваться данным помещением. При чем доля ребенка должна быть равна долям остальных участников приватизации.
Можно ли продать квартиру несовершеннолетнего собственника
Если ребенку еще нет 18 лет, он не может сам продать свою недвижимость. Такое право есть у его законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов, но только при согласии органов опеки и попечительства. Это исходит из положений ч. 3 ст.60 Семейного кодекса РФ и ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.В зависимости от возраста ребенка степень его участия в заключении сделки отличается:
- 0-14 лет. Все решения от имени ребенка принимают законные представители, они подписывают договор купли-продажи с согласия органов опеки и попечительства.
- 14-18 лет. Ребенок сам подписывает договор купли-продажи квартиры, но нужно письменное согласие родителей. Сделку можно совершить только при личном присутствии несовершеннолетнего собственника (ст. 26 Гражданского кодекса РФ).
При каких условиях органы опеки и попечительства дадут согласие на продажу квартиры несовершеннолетнего
Органы опеки и попечительства оценят, соблюдаются ли при продаже квартиры права ребенка и улучшаются ли его жилищные условия. Закон не устанавливает критерии для такого заключения, но чаще всего родители должны выполнять одно из двух условий.Оформить новое жилье в собственность ребенка. При этом доля ребенка не должна быть меньше, чем его доля в прежней квартире. Кроме площади, органы опеки и попечительства также оценят стоимость жилья, инфраструктуру и регион.
Родители могут выделить ребенку долю в другой квартире, которая есть у них в собственности, если после продажи жилья они не планируют покупать новую недвижимость.
Перечислить деньги с продажи на счет ребенка. Для этого родителям нужно на его имя открыть счет в банке. Распоряжаться этими средствами можно только с разрешения органов опеки и попечительства. У ребенка появится право снять деньги со счета только после совершеннолетия.
Из двух условий большее значение имеет предоставление нового жилья.
На каких основаниях опека может отказать в продаже квартиры ребенка
Органы опеки и попечительства не дадут разрешение на продажу квартиры ребенка, если это нарушит его права. Чаще всего отказ основывается на следующих причинах:- Доля ребенка в новом жилье уменьшилась;
- Один из родителей не дал согласие на проведение сделки;
- Родители хотят приобрести жилье в новом доме, который находится на стадии строительства;
- Ребенку полагается квартира по наследству, но он еще не вступил в права наследника;
- Состояние нового дома хуже предыдущего — например здание находится в аварийном состоянии.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребенку
Шаг 1: получить согласие органов опеки и попечительства. Для этого нужно подать заявление и подтвердить, что сделка совершается в интересах ребенка.Перечень необходимых документов зависит от региона, но в большинстве случаев к заявлению нужно приложить свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего собственника, паспорта законных представителей и документы на продаваемую и покупаемую квартиры.
Письменный ответ на заявление должен прийти в течение 15 дней.
Шаг 2: заверить договор у нотариуса. Для этого нужно предоставить следующие документы:
- паспорта обеих сторон сделки, в том числе ребенка, если он старше 14 лет;
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника, если ребенку меньше 14 лет;
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры ребенка;
- письменное согласие родителей, если ребенку от 14 до 18 лет;
- документы на квартиру, которую планируют продавать: например выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или дарения.
Оставить комментарий